房价拷问需求

近来，各地的房价除深圳等一些城市外，基本处于胶着状态——成交量下降，市场人气低迷就是明证。房价不管是明折、暗降，还是表面涨价、实际优惠，开发商们的试探心理和尴尬心态一览无遗。涨价会被千夫指，万夫骂；降价也未必讨好，仍是门可罗雀，还得面临同行们的嘲笑和不耻。

房价“往左走，还是往右走”？博弈各方都虎视眈眈，夜不能寐。

按照老百姓的想法，房价最好“跌跌不休”，如能象美国最近那1美元一栋的别墅那该多好！开发商们明着叫苦，暗地则能死扛，民间高利贷都借飞了，他们坚信“冬天来了，春天还会远吗？”。政府则冷眼旁观，谁也琢磨不透，它的底线在哪里？它何时“该出手时就出手”？

古人云，“风物长，宜放眼量。”从中长期看，需求才是决定房价的不二法门。

开发商们与其担心这，害怕那，不如趁这宏观调控之时，头脑清醒之际，好好大炼“内功”，尤其是对本地房产需求下点功夫研究研究。

房产需求按照通常的划分，不外乎是自住型、改善型、投资型、投机型四种。媒体上、经济学者们大谈的刚性需求主要指的是自住型和改善型需求，尤其是自住型需求。有人还把那些因为“羊群效应”而恐慌性购房的群体单列出一类，本人认为那些是个案，没有真实性的需求为依托，那几十上百万的“真金白银”哪是一“恐慌”就能松手的。

房产的刚性需求绝对是市场最真实、最坚固的“托手”，理所应当是房产市场的最后“救命稻草”。找到那根“稻草”，认识那根“稻草”，剩下无外乎是等待它正常释放的时候，如有投资型、投机型的掺合，更是它“疯长”之时。房地产市场的供求平衡永远都是理论上和滞后的。

那么本地区的刚性需求如何去测算衡量呢？这绝对是值得开发商们认认真真研究和琢磨的。

有人是通过本地区的人口数量变化和分布来判断；有人是通过商业银行的房产个人商业贷款的增加额来估计；有的则根据每年的销售面积增长量和当下的待售面积相比较来研究；有的干脆就到民政部门查找一下历年的结（离）婚数量，也未尝不是一个方法；……，无论研究的手段是什么，只要直逼刚性需求的核心，只要方向正确，走得快慢那就是个人的本事了。这远远比那些“对赌”房价，“作秀”媒体要理性得多、客观得多。房地产行业远远不是娱乐的舞台，即使如今的国人玩心太重，但恐怕是找错了地方。

当然，开发商们要做到这点，首先要相信，那种有了地就可以“满地捡钱”的日子已经一去不复返了！